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辛集市房地产市场分析暨城市发展潜力研判

2021-07-19 16:21:56 来源: 河北省房地产网 作者:
摘要:当前,房地产行业进入了高质量发展的新阶段。想找准发展定位,必须科学把握房地产行业发展阶段的特征与趋势,透彻认识当前和今后一个阶段房地产行业所面临的新机遇和新挑战,结合自

当前,房地产行业进入了高质量发展的新阶段。想找准发展定位,必须科学把握房地产行业发展阶段的特征与趋势,透彻认识当前和今后一个阶段房地产行业所面临的新机遇和新挑战,结合自身情况进行对发展策略做出科学评估和战略调整。

“房住不炒”的长期坚持,房地产将不再是短期刺激经济的手段,行业融资环境、土拍政策和市场销售等均出现了许多新特点。随着房企发展战略的调整,县域房地产市场越来越受到青睐。

为较好地服务于我省县域房地产市场发展,给各类参与主体提供有价值的观点参考,河北省住宅与房地产业协会房地产研究中心联合和辰城市发展研究院收集整理我省县域房地产市场数据,进行课题调研、理论研究、政策解读、案例分析和信息发布等。

作为我省房地产行业新型智库,河北省住宅与房地产业协会房地产研究中心充分发挥咨政建言、理论创新、舆论引导、社会服务等功能,倾力搭建“冀房智库”才智平台,注重增进与政府部门、科研机构、高等院校、行业协会、知名企业及相关行业之间的学术交流和业务合作。

和辰城市发展研究院拥有河北和辰房地产经纪有限公司、河北和辰网络科技有限公司、石家庄睿驰房地产营销策划有限公司、石家庄房博士微信公众号、早晚买房微信公众号、和辰共享汇、吉屋网石家庄站等优质资源,致力于成为我省房地产行业综合服务商典范。

《河北省县域房地产市场系列研究》专题报告仅作信息交流之目的,不代表发布方的观点,也不构成投资建议。

  河北省住宅与房地产业协会房地产研究中心

  2021年7月

Part1 城市的宏观认知

一、城市概况

辛集市位于河北省中东部地区,介于石家庄市与衡水市中间,东西横向交通较为发达。

(一)区位特点

辛集市地处冀中平原南部,北与深泽县、安平县接壤,东与衡水深州市为邻,南与冀州市、宁晋县交界,西与晋州市毗邻。

(二)交通条件

辛集西距石家庄65km,东距衡水市45km,北距北京市240km,距天津市220km。石济高铁、石德铁路、石黄高速、307国道、省道衡井线东西横穿全境,横向交通较为发达。

(三)城市特色

辛集市是千年古县,有史可考的行政建制始于西汉,迄今已有2000余年的志书记载史,下辖7乡8镇,共344个行政村,面积960 km²,人口63.5万。作为河北省直管县,是全国百家明星县(市)之一和中国皮革之都。

二、人口规模与发展趋势

辛集市人口规模较大,城镇化水平相对较高。近年来,常住人口波动不大。

(一)人口总量

2019年,辛集市常住人口约63.7万人,常住人口位于石家庄市下辖县市总人口第一位。常住人口城镇化率54.01%,城镇化水平高。

  数据来源:石家庄统计年鉴

(二)中小学在校生数量

辛集市中小学在校生总量整体保持向上小幅增长趋势,但2015年数据波动较大。

1.小学在校生总量情况:2013-2017年,辛集市小学在校生由3.9万达到4.3万人左右,总体小幅增长。

2.中学在校生总量情况:近年来,中学在校生人数在2015年有明显的增长,但随后回落至正常水平(3万人左右)。

数据来源:石家庄统计年鉴

三、经济发展水平

作为省直管县(市)试点,辛集市拥有大部分设区市的政治经济权限,经济发展较好,GDP总量与人均GDP较高。

(一)经济总量

辛集GDP总量在石家庄所有区县中位列第四位,人均GDP位列第六位。2010年-2018年,辛集市GDP稳步增长,2019年全省经济统计数据调整,数值有明显下降。整体来看,辛集市经济基础良好,发展潜力仍较大。

数据来源:石家庄统计年鉴、政府工作报告

  数据来源:石家庄统计年鉴、政府工作报告

(二)财政收入

依托良好的经济基础,辛集市财政收入呈稳步增长趋势,政府财政预算较为充裕,在除石家庄主城区及正定新区外的下辖区县中位列第一名。

数据来源:石家庄统计年鉴

(三)产业结构

辛集市第二产业发达,2017年比例接近60%。近年,三产比重呈逐步增长趋势,但相对规模仍较小。

数据来源:石家庄统计年鉴、政府工作报告

辛集市工业基础雄厚,门类齐全,形成了以皮毛、化工、机械为支柱的三大产业。皮革产业为当地特色支柱产业,新兴产业支撑力度较为不足。

(四)居民收入水平

辛集市人均收入明显高于石家庄全市平均水平,城镇人均收入水平也位列石家庄市前列,但农村与城镇人均收入水平差距较大。

数据来源:石家庄统计年鉴

(五)社会储蓄水平

城乡居民存款余额规模除主城区外仅低于正定县,城乡居民存款余额规模高,消费潜力大。

存款余额规模:2017年全县金融机构储蓄存款余额395亿元,在石家庄各下辖市县排名第二(不含主城区)。

存款余额增长:金融机构与储户存款余额均保持稳定增长态势。

数据来源:石家庄统计年鉴

Part2  房地产开发水平

一、固定资产投资规模

2017年,辛集市固定资产投资规模达31亿元。近年来,虽持续增长,但增速处于下滑趋势。

数据来源:石家庄市统计年鉴

二、土地市场

(一)土地市场整体供给量大(尤其2017年超量供给),近两年成交规模回落,地价有所回升。

土地成交走势:从近五年辛集市供地情况看,辛集市土地供给明显超量。2017年达成交规模峰值1597亩,2018-2020年供给回落,2020年仅出让土地451亩住宅用地。

土地成交规模:2016年至2020年土地成交量合计3848亩,平均每年成交768.5亩。

土地成交价格:辛集市住宅平均楼面价总体呈上升趋势,2020年达到了1376元/㎡ 。

数据来源:中国土地市场网、和辰城市发展研究院整理分析

(二)目前已供地存量住宅建设规模预计在47万平米左右,处于存量去化阶段。

土地存量规模:2019-2020年,辛集市共出让住宅用地47.07公顷(规划建面约121.18万㎡ )。根据实地调研,目前在售项目面积为15.77万平方米,未开盘项目面积为23.97万平方米。

(三)市场供给

目前,辛集已供地存量住宅建设规模预计在24万平方米左右。预计近一年内,市场仍将处于持续增量阶段。

(四)价格走势

近年来受市场供需关系影响,辛集市商品住宅价格持续回落。

辛集市房价:2017年之前,受土地成交规模影响,当地商品房数量暴增,市场供大于求,造成辛集市商品房价格价格持续回落,其中二手房2019年达到9694/㎡的峰值;2020年下滑至8875元/平米。

数据来源:和辰城市发展研究院调研分析

Part3  市场竞争格局与需求特征

一、市场格局

近年来,辛集市城北区域成为重点开发板块,但城市配套尚未成熟,以进城刚需盘为主,价格相对较低;中南部老城区项目以中高档楼盘为主,房价较高。

(一)城北板块

位置:以世纪大道为中心北面为新城区

价格:5000-6500元/平米

供应:户型较全,价格低的刚需项目

配套:配套欠缺、环境一般

(二)老城区板块

位置:以世纪大道为中心南侧为老城区

价格:7000-8000元/平米

供应:以品质刚需及改善为主

配套:城市配套建设水平较高,基础设施完善。

二、成交特点

市场以刚性需求为主导,100-130平米三居需求量大,90平米以下140平米以上户型出现滞销。

成交区域特征:目前辛集市大力发展北部新城城区,板块多以刚需房为主,注重面积段控制,成交量较大;辛集市老城区主要以改善为主,皮革城附近成为热门区域板块。

产品特征:市场热销产品为116-140平米三居为主;140平米以上三居、四居出现滞销现象。

三、价格与去化速度

前几年土地供应充足,导致市场成交规模较大,现在项目多以存量项目的三期四期为主。

月均去化速度:目前辛集市新城区板块项目总价较低,整体去化较稳定;老城区板块以准现房为主,成交量小且去化速度慢。

整体去化规模:近两年辛集市场市场供大于求,市场竞争激烈,导致市场价格稳定,多以现房为主,去化慢。

四、市场存量

目前,辛集市整体存量预计约107.379万平米(在售及已成交土地),正常去化周期预计在2-3年左右。

存量规模:目前辛集市住宅市场整体存量规模预计约达107.79万平米左右,其中在售楼盘有效供应规模(含在售期房)约在64.8万平米,潜在供应(拿地未售)规模约在42.579万平米。

Part4 趋势判断

一、城市发展空间潜力判断

1、城市发展定位

辛集市城市定位:石衡沧城镇发展带上重要节点城市,华北高端装备制造基地,北方精细化工产业基地,区域性商业贸易中心。

城市现状:截止目前,辛集市城市建成区面积40.47平方公里,城区人口30.4万人,城镇化水平达到55.9%。中心城区坚持集中紧凑发展,立足现状,有序拓展,以“延北、扩东、控西、填南”为城市空间拓展方向,逐步形成“居住用地群星拱月、工业仓储多区分列,大型商服依附轴心,各类绿地内洒外泻”的宏观结构布局。

城市结构:市域城镇在空间上形成“一城四星”的发展格局。

2、未来发展方向

未来重点发展区域:城市持续向南北扩张,产业逐步向东南部发展。辛集县域南北长、东西短,市区居于辛集县域的西南方位。为了整体辛集的经济平衡,未来向北、向东发展是主方向。随着石济高铁的开通,位于辛集南部的高铁站区域发展潜力亦较大。

二、房地产市场趋势判断

受益于经济发展,辛集市房地产市场起步较早、发展速度快。但由于2016年以来土地市场超量供给,导致市场存量巨大,市场竞争激烈。目前,市场需求较为疲软,房价处于低谷期。近两年,随着碧桂园等外部一线品牌房企介入,市场整体开发水平逐步提升,有望引导市场向上突破。

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