新中国成立以来，住房发展历经4代演进，折射出国家战略的深刻转型与技术文明的跨越升级。从计划经济时代的福利分房体系，到市场经济初期的商品房破冰，再到小康社会的品质升级，直至新时代的“五好”住房战略，每个阶段均呈现鲜明的政策导向与技术特征。本文从政策文本、技术规程、典型案例等角度，揭示住房代际演进的制度逻辑与创新路径，为我国现代居住文明发展提供镜鉴。
Part.1
第一代住房：计划经济时代的安居工程
第一代住房(1949—1979年)是计划经济时代的安居工程，通过住房公有制覆盖2.5亿城镇人口，形成“生产—居住”一体化格局，奠定新中国居住保障体系基础。
第一，国家战略导向。《关于城市房产、房租的性质和政策》确立了住房福利属性，将居住保障纳入国家公共服务体系。该政策的出台正值新中国成立初期，面临西方封锁和国内百废待兴的双重压力，通过住房公有制实现社会资源的再分配。
“一五计划”明确“先生产、后生活”的发展方针，1953—1978年，住房建设投资占比长期低于10%，仅为基建总额的9.8%。这种资源配置模式源于苏联工业化经验，在优先发展重工业的战略下，居住空间被压缩为生产配套设施。
第二，技术标准构建。1974年颁布的《工业与民用建筑结构荷载规范》(TJ9—74)开创性建立了建筑荷载计算标准化体系。该规范针对当时砖混结构为主的建筑特点，科学设定楼面活荷载参数标准，为大规模住宅建设提供关键技术支撑。同期实施的《地震区建筑设计规范(草案)》，基于经济水平约束，将多数地区抗震设防烈度控制在7度以下。这一标准的制定考虑到当时经济水平限制，通过降低设防等级平衡安全需求与建设成本，形成特定历史条件下的抗震技术路线。
第三，典型案例。北京百万庄小区采用行列式布局，户均面积仅22㎡，被称为“火柴盒”住宅。其设计采用预制混凝土构建技术，体现工业化生产理念，街坊内配套教育、商业等设施，构成自给自足的微型社会单元。同期，上海曹杨新村推行“集体宿舍式”居住模式，72户共用一个水龙头，无独立厨卫设施。这种通过空间共享缓解住房短缺的创新实践，在20世纪50年代建造了23个同类社区。居民需定时排队取水，夜间活动局限在1.2㎡的床前区域，折射出居住条件的时代特征。
第四，历史价值定位。新中国第一代住房体系构建起覆盖2.5亿城镇人口的安居工程网络，创造性形成“生产—居住”一体化空间格局。该时期通过住房公有制和单位制社区建设，使全国城镇人均住房面积从新中国成立初期的4.5㎡提升至1978年的6.7㎡，初步实现了“居者有其屋”的目标。北京三里河等典型区域通过“厂居合一”模式达到92%的职住平衡率，塑造了这一时期独特的居住文明形态。然而，1978年城镇住房自有率不足5%的客观数据，也印证了计划经济体制下住房供给的局限性，为后续住房商品化改革埋下了伏笔。
Part.2
第二代住房：市场化改革的破冰探索
第二代住房(1980—1999年)开启市场化改革，确立土地有偿使用制度，住房自有率跃升至68%，构建公积金与按揭贷款体系，推动居住品质升级。
第一，国家战略背景。《中华人民共和国宪法修正案》(1988年)确立了土地有偿使用制度，打破了计划经济时期土地无偿划拨模式，为房地产开发注入市场活力。深圳特区率先试行土地拍卖，推动“土地财政”模式形成。
国务院出台的《关于深化城镇住房制度改革的决定》(1994年)开启了住房商品化进程，提出“三改四建”体系，改革住房建设投资、分配、管理体制，建立公积金、经济适用房、市场化供应、住房金融体系，福利分房制度逐步退出历史舞台。
第二，技术标准体系。《住宅建筑设计规范》(GBJ96—86)确立“三大一小”(客厅、厨房、卫生间大，卧室小)功能分区原则，推动住宅设计从“生存型”向“实用型”转变。铝合金门窗、预制空心楼板等工业化构件开始普及。
《建筑抗震设计规范》(GBJ11—89)将设防烈度提升至8度，唐山大地震后首次系统性加强建筑抗震性能，推广圈梁构造柱体系，砖混结构占比达75%。
第三，典型案例。1980年，全国首个商品房项目深圳东湖丽苑，由深圳经济特区房地产公司与“港商”合作开发，首期216套住宅3小时售罄，开创了“预售制”先河。项目采用“港式”蝶形平面布局，配备独立厨卫设施。
1992年，全国首个百万平方米体量的住宅项目北京方庄小区，应用箱型基础技术实现高层建筑群安全沉降控制，配套建设中小学、医院及购物中心，成为“卫星城”开发范本。
第四，制度创新。住房自有率从1979年的17%跃升至1999年的68%，个人住房消费占比由3%增至29%，形成“国家、单位、个人”三方共担机制。1998年全面停止实物分房，实现住房供应双轨制向市场化单轨转型。
公积金制度覆盖4000万职工，累计归集资金超8000亿元，1992年配合工商银行首推个人住房按揭贷款，初步构建住房金融支持体系。同时，随着《物业管理条例》(1994年)的出台，专业化物业服务企业突破1.2万家。
此阶段形成“土地出让、房地产开发、抵押贷款”经济循环，带动建筑业年均增长12.3%，但亦埋下户型标准化程度过高、公共空间缺失等隐患。居住分异初现端倪，商品房与存量公房形成“新旧二元”空间格局，为后续住房矛盾埋下伏笔。
Part.3
第三代住房：小康社会的品质革命
第三代住房(2000—2019年)以国家战略驱动技术革新，开启小康社会品质革命，重塑居住美学与产业格局。
第一，国家战略背景。2003年国务院“18号文件”确立房地产业的支柱产业地位，明确“房地产业关联度高、带动力强”，推动投资占比从17%增至25%，带动钢铁、建材等50余个行业发展。2004年土地招拍挂制度全面推行，2019年土地出让金收入突破7万亿元，形成“土地金融”新周期。
“十二五”规划提出“住有所居”目标，累计建设保障性住房4000万套，覆盖23%城镇家庭。2011年上海、重庆试点房产税，探索“商品房+保障房+租赁住房”三元供应体系，棚户区改造惠及1.2亿人。
第二，技术标准体系。《住宅性能评定技术标准》(GB/T50362—2005)首创适应性、环境性、经济性等6大指标，三星级以上项目需配置新风系统、同层排水等科技设施。北京金茂府等项目通过外围护结构优化，实现节能率超80%。
《绿色建筑评价标准》(GB/T50378—2006)推动外墙保温层厚度从6cm增至12cm，地源热泵应用面积突破5亿㎡。2014版标准升级“四节一环保”要求，强制实施住宅全装修交付政策，精装房占比达32%。
第三，典型案例。2002年，北京锋尚国际推出国内首个欧洲标准节能住宅，采用混凝土顶棚辐射制冷、置换式新风系统，传热系数0.8W/(㎡·K)优于德国标准。项目实测能耗仅为常规住宅的30%，开创中国“恒温、恒湿、恒氧”科技住宅先河。
2015年，融创集团推出苏州桃花源项目，复原宋代《营造法式》，采用“五进归家”礼序格局，手工打磨2.6万块花窗，传统构件复用率达68%。项目获CNN“全球十大最贵房产”称号，重塑中式居住美学标杆。
第四，产业变革。商品房年销售面积从2000年的1.0亿㎡激增至2019年的17.2亿㎡，TOP10房地产开发企业市场占有率从4%提升至30%。万科“5986”高周转模式(5个月开工、9个月销售、8成去化、6成按揭)成为行业标配。
装配式建筑占比突破15%，上海中心大厦应用建筑信息模型技术减少施工变更40%，中建三局“空中造楼机”实现3天建成一层。2016年，国务院提出“用10年时间使装配式建筑占新建建筑30%”的目标，钢结构住宅成本降至3500元/㎡。
此阶段住房成为居民财富主要载体(房产占家庭资产比重达77%)，但快速城镇化催生“6个钱包”购房现象，房价收入比攀升至13.3。绿色建筑标准推动行业升级，却衍生“科技概念炒作”乱象。商品住宅套均面积从89㎡增至117㎡，改善型需求催生“第四代住宅”产品雏形，但千城一面的开发模式加剧文化认同危机。住房金融化趋势显著，个人住房贷款余额增长120倍至29.8万亿元，埋下系统性风险隐患。
Part.4
第四代住房：国家战略级“五好”住房
第四代住房(2020—2035年)以“五好”标准为核心，融合科技革新与文化传承，开启国家战略级住房高质量发展新纪元。“五好”住房核心技术指标见表1。
表1 “五好”住房核心技术指标
第一，国家战略背景。住房城乡建设部发布的《“十四五”住房和城乡建设科技发展规划》首次提出安全耐久、舒适健康、绿色低碳、智慧便捷、文化传承的“五好”住房，并将其作为住房高质量发展的核心目标，要求2035年前覆盖全国30%新住宅。
国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》将“五好”标准纳入保障性住房建设刚性指标，明确中央财政对达标项目提供5%～8%的补贴倾斜。
《历史文化名城名镇名村保护条例》要求，通过“留改拆”模式推动历史街区有机更新，明确要求新建住房项目须保留30%以上本土文化符号。
第二，技术标准体系。一是规范升级。《住宅设计规范》(GB50096—2022)新增“文化适配性”评估条款，要求建筑方案需通过地域文脉数字化分析平台审核。首创《“高品质”住房营造导则》和《分级评价标准》，围绕“好标准、好设计、好材料、好施工、好服务”要求，新建住宅小区必须有高于国家标准的“企业产品标准”，属于本小区居民独有的“高品质”独创设计，精心选择质量稳定可靠的建筑材料和部品件，工艺、工法、工匠智能化施工安装，追求同寿命和保养不维修，服务深度体现人文关怀和智慧赋能。二是技术融合。应用“BIM+GIS(地理信息系统)”技术实现历史建筑构件“数字孪生”，建立可溯源的建材文化基因库。开发“气候适应性表皮系统”，通过参数化设计动态调节建筑围护结构热工性能。
第三，典型案例。苏州“耦园里”新苏式社区以《园冶》造园理论为基底，创新采用“两轴四园十八景”布局，通过拓扑算法重构传统园林空间序列，实现76%公共空间文化意象还原度，精准传承江南园林精髓。项目融合智能运维技术，部署全国首个园林微气候调控系统，依托“5G+边缘计算”实时调节水体蒸发量，夏季降温达4.2℃，显著提升居住舒适度。社区活化方面，引入非遗大师工作室集群与虚拟现实技术(VR)昆曲体验舱，年举办超120场文化传承活动，构建“文化+科技+生活”深度融合的现代宜居典范。
西安“唐风里坊”保障性租赁社区创新融合古今智慧，形制设计参照敦煌壁画《五台山图》的“一核双环”布局，将唐代里坊制转化为现代组团式居住单元，重现历史肌理。科技赋能方面，研发仿唐构件3D打印技术，采用再生骨料混凝土打印鸱吻、瓦当等传统元素，节省工期45%。社区服务首推“盛唐生活码”系统，集成政务办理、文化导览、碳积分兑换等18项功能，打造“文化沉浸+智慧服务”的新型租赁社区标杆。
泉州“刺桐院”闽南侨乡住区以“古法新作”匠心传承，将蚵壳厝传统墙体升级为复合保温体系，热工性能跃升300%，同时保留90%原始肌理。生态构建上，创新红树林湿地循环系统，实现水体24小时自净化，生物多样性指数达0.82。数字赋能领域，搭建区块链确权平台，对632件华侨文物进行非同质化通证(NFT)数字确权，打造“文化保护+生态宜居+科技赋能”的侨乡社区典范。
Part.5
代际演进的历史启示
我国住房代际演进经历了制度革新引领住房发展，技术突破提速建造，文化传承强化基因，需求升级定义未来人居的发展趋势。中国住房代际演进对比图谱见表2。
表2 中国住房代际演进对比图谱
第一，制度创新是根本动力。从计划配给到市场化改革，再到文化复兴战略，制度变革始终引领住房发展。
第二，技术进步是核心支撑。抗震技术显著提升，建造速度从15天/层缩短至5天/层。
第三，文化传承是本质要求。从单位大院到新中式建筑，再到历史街区活化，文化属性持续强化。
第四，人民需求是最终导向。人均住房面积从4.5㎡增至35.8㎡，未来将向套内80～200㎡智能空间升级，容积率目标0.5～1.5，安全耐久等技术指标高于国家标准。
作者系河北省住宅与房地产业协会会长
原载：《城市开发》杂志5月刊
