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曲俊义:创新是行业未来发展的必由之路

2024-02-23 14:56:28 来源:  作者:
摘要:​文|曲俊义(河北省住宅与房地产业协会会长)创新如同信仰,是一个国家,一个民族的希望。对我国的房地产行业来说,创新的作用同样如此。我从大学毕业后,在住建系统工作多年,曾参与制

​文|曲俊义(河北省住宅与房地产业协会会长)

创新如同信仰,是一个国家,一个民族的希望。对我国的房地产行业来说,创新的作用同样如此。我从大学毕业后,在住建系统工作多年,曾参与制定多项房地产领域的相关政策,经历了我国房地产行业从起步到高峰再到回调的多个发展阶段。多年的从业经历,让我对房地产行业抱有深厚的感情,对行业几十年来的变化具有切身体会。近几年,我国的房地产行业出现一些变化,正在进行一些调整。但我认为,无论怎么变化,行业的未来发展一定是创新。唯有创新是行业未来发展的必由之路。

1房地产行业对国民经济的贡献和作用

20世纪80年代,那时我刚参加工作。据当时数据,我国的人均住房面积仅有5㎡,到了1990年人均住房面积仅增长到6.57㎡。住房供需关系的不平衡使得住房短缺问题在我国曾长期存在。30多年后,根据2020年《中国人口普查年鉴》的统计,我国人均居住面积达到41.76㎡,从5㎡到41.76㎡,增长8倍之多。这说明我国房地产行业的供求结构发生了根本性转变。从我国城镇化率来看,1980年城市化率为19.39%,城镇常住人口1.91亿人;1990年城市化率26.41%,城镇常住人口3.02亿人;2020年城市化率64%,城镇常住人口9.21亿人。但2021年年末,我国城市建成区面积仅6.24万k㎡,城市平均人口密度达1.5万人/k㎡。

在土地批租制度方面,经过30多年的发展,全国土地批租收入累计48万亿元,其中征地成本10多万亿元,剩下30多万亿元成为基础建设,如地铁、公路、医疗、教育等各种市政设施配套资金的重要来源。在行业发展过程中,包括允许设立房地产开发企业、预售制度、城中村改造、危旧房改造、政府投融资机制的创新等都促进了我国房地产行业的快速发展。房地产行业无论以前、现在还是未来,都是我国经济发展的支柱产业,直接产生的GDP占全国GDP6%左右,间接拉动了20%左右的经济增长;房地产业产生的政府土地财政收入占比约40%,房产占我国老百姓家庭资产约60%。这充分说明房地产在促进经济发展、推动城市化进程、满足人们对美好生活向往的过程中,扮演了举足轻重的角色。

2房地产行业的现状分析

当前,影响我国房地产行业发展的多个变量均产生了质的变化。一是人口数量开始负增长。1950年我国人口总数5.52亿人,1980年为9.87亿人,2022年为14.12亿人。也是在2022年,我国人口的出生率开始低于死亡率,人口数量进入拐点。二是我国人口老龄化加重,2020年我国60岁以上的人口占人口总数的18%,预计2035年达到31%。到“十四五”末期,我国将进入中度老龄化社会,到2035年,我国将进入重度老龄化社会。三是城市化发展减速。1980年我国的城市化率约19%,此后连续增长,2021年增长到64.72%,此时我国城市化率增长已接近极限,以后我国城市化速度会不断趋缓,慢慢接近70%。四是人均住房面积接近饱和。从1980年到2022年的这40多年里,我国的人均住房面积从5㎡增长到41.76㎡。我国人均住房面积接近高收入国家水平,住房短缺问题已经解决。五是房地产行业库存待售、闲置面积高。据国家统计局数据显示,2023年1—10月商品房待售面积6.54亿㎡,同比增长18%。2023年1—9月河北省商品房待售面积同比增长3.1%,其中住宅待售面积同比增长13.7%,房地产库存压力较大。另有统计显示,二手房方面,1990年以来我国销售了约300亿㎡商品房,其中20%(60亿㎡)处于闲置。六是房地产开发商杠杆率高、居民房地产负债率高。20世纪90年代末,我国上市的大型房企资产负债率约50.3%,2010年上升到了72.2%,2020年达到了80.1%,甚至部分大型房企超过了100%。我国城市居民的房地产债务占家庭收入比重达到137.9%,高于美国的90%,也高于英国、法国、德国的130%。

基于以上几个变量的变化,我国房地产行业的现状可以总结为:住房短缺问题解决,人口红利时期结束,经济增长进入低速换挡阶段,收入增长预期下降,城镇发展减速,房地产需求回落,库存闲置比例高,从中长期看城镇住房需求的实质性支撑持续下降,房地产市场供求关系发生重大变化。

3房地产行业的发展变化

那么,当前我国房地产行业的发展变化是怎样的?我认为,房地产行业在市场需求层面,出现了三个变化,在市场开发层面出现了三个回归。

需求层面的三个转变。一是卖方市场转为买方市场。供求关系发生本质转变的大背景下,房子不再是稀缺产品,房价永远上涨的认知被打破,居民的购房预期改变。二是居民需求由有房向优质好房转变。住房不再是仅具备基本居住属性,更要满足居住者对圈层、品位、智能、适老等全方位的需求。三是购买期房向现房转变,由于市场的低迷表现,看得见摸得着的现房成为老百姓购房的首选。

开发层面的三个回归。一是决策者向企业家回归。房地产行业的高利润时代已经结束,一个项目的开发决策不能再依赖于普适经验、常规习惯,决策者需要具备有情怀、有格局、有社会责任感的企业家精神。二是企业发展向专业团队回归。未来的房地产开发,在企业战略、运营模式、项目定位、客户研究、实施决策等方面都会更加系统化、精细化,这些需要专业团队的保驾护航。三是项目成败向产品力回归。产品力是房地产开发的重中之重,必须摒弃固有的粗放式开发思路,深度研判、精雕细琢才能建造出品质好房。

4房地产行业创新发展的原则

创新是引领发展的第一动力。正是20多年前的多项制度变革促进了房地产行业的飞速发展,才有了我们现在的城市面貌。如今,站在历史拐点,我们更要以创新的思维和制度,重塑房地产行业发展未来新面貌。我们看到,面对房地产市场供求关系和城镇化格局的重大趋势性、结构性变化,中央出台了多项政策。2023年8月出台的《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确了两大目标:一是加大保障性住房建设和供给,让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗;二是推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。未来,在“保障房+商品房”双轨运行机制下,房地产开发企业的发展路径已经清晰:一是参与由政府主导建设的保障房及城市更新项目,提供针对保障房的低毛利“代建业务”;二是深耕商品房领域,靠产品力说话,建设人民需要的“好房子”。

那么,如何创新?我认为,房地产行业未来要坚持以下几个原则。一是要坚持产城融合发展之路。产城融合是解决城市人口均衡,提升城市竞争力,打造城市特色,促进房地产健康发展的有效路径。房地产行业是一个与时代发展变量紧密相关的行业,也是一个关联上下游众多产业链的行业。对企业来说,要根据各地具体情况,有针对性地开展区域经济发展、城市建设、产业引育、房地产行业转型升级等方面的发展研究。行业转型的关键是要满足消费者对美好生活的向往,产城融合是一个大的综合规划发展,未来房地产行业转型升级,需要房地产与周边城市、配套、产业、文化等和谐共生发展。二是要坚持品质提升、坚持长期主义。房地产告别过去“三高”模式,进入高质量发展精雕细琢阶段,需要企业家们耐下心来,仔细研究产品和服务;建造真正满足市场需求的“品质好房”,充分体现出人文关怀,保证居住功能最佳;保证工艺品质,力争做到保养不维修;要凝聚我国文化和地域特征,保值增值、家族传承。三是拥抱高科技。探索房地产新发展模式的转型,一定绕不开新技术的使用。在物业资管、商业运营、建筑工程、智能家居和智慧社区等房地产上下游产业链,要用新技术来颠覆原有的各个环节链条。在智能化方面,与家庭生活相关的家电产品将更智能化,并互联互通;房子与汽车、汽车与建筑、建筑与道路、道路与城市等这些都将实现有效联通,即万物联通。在人居健康方面,由住宅、办公楼、商场等建筑构成的城市空间是友好的,是节能减碳绿色的。

5创新是行业未来发展的必由之路

虽然当前房地产行业遇到了发展瓶颈,但我们对未来依然要充满信心。因为参考发达国家,房地产行业所产生的国民经济生产总值占比依然在6%以上。房地产行业未来仍然是我国经济的支柱产业。为了更好地服务政府、服务行业、服务会员企业,不断满足人民群众对美好生活的追求,河北省住宅与房地产业协会(以下简称“河北房协”)持续走在创新的道路上。两年前,河北房协联合河北省城投协会、清华校友会以及国内知名智库和君集团,邀请了多位最了解河北省房地产行业政策、市场的省内外专家共同发起了成立一个聚焦河北省产城融合发展的研究组织。这个组织主要做产业与城市之间匹配度的研究,研究主题包含城乡人口与住房土地的匹配度,产业园、文旅、康养、物流、新能源等产业与地产之间的融合发展等。通过这些,河北房协优化行业发展路径与模式,助力城市区域经济提升,从而带动、振兴地产发展。

两年多的研究成果现已进入转化阶段,多个项目正在落地实施中,其中最具代表意义的是河北省某百强县的产业规划、产业升级的研究实践,以及河北某地级市地产项目的开发创新、品质提升等研究实践。河北房协基于开发企业项目情况,经过研判,决定将此项目作为探索适合我国未来房地产发展方向的案例,推动房地产行业转型升级;打造满足并激发市场需求,体现人文关怀、高工艺品质、凝聚我国文化及地域特征,具备保值增值、家族传承的好样板房。

具体来看,该研究主要有四步骤。第一步明确开发商目标,将以契合城市人文基调,助推城市经济发展,提振地产行业信心为己任,打造影响未来的典范工程,引领当地房地产行业发展;第二步市场深度调研,市场基础研究—目标人群研究—本地标杆案例研究—外地对标案例考察研究;第三步项目论证分析,明确定位,多方案对比分析—邀请专家论证—方案确定;第四步,项目实施,全国范围内寻找各专业(含上下游供应链)优秀团队落地实施,确保项目达到定位要求。

在实施策略方面,该研究共有八个方面。一是城市发展深度分析,片区规划定位,重塑区域热点。全国范围内考察优秀案例,基于对城市未来发展以及集团开发战略思考,确立了“康养+文旅”的片区定位,与本项目形成链接关系,联动发展。二是挖掘复兴城市文化,对传统文化、本土文化、片区文化深入挖掘;将文化理念植入产品,使产品具备传承价值,并产生与目标客群的情感共鸣。三是精准深入的人群访谈,一对一面对面访谈,深入客户调研,从置业顾问、主管、经理、总监、董事长、媒体、文化名人、行业代表人物以及意向目标客户,进行深度访谈,探寻市场产品需求。四是所在城市标杆案例研究,对全城已交付、未交付、待售等各层面标杆案例进行深度调研,总结核心特征,找到机会点。五是全国范围内对标案例实地考察,组织全国范围内优秀对标案例实地考察,结合本项目情况取其精华创新升级。六是确立好房子实施体系,包括人文关怀、文化传承、工艺工法、智能科技等要素。七是设计院多方案对比研究,规划、建筑、景观等多方案多轮探讨分析。八是专家方案论证,邀请中国房协、河北省住建厅、项目当地政府主管部门等多位专家论证。

目前,该项目定位已完成,企业及专家均已达成共识,即将进入实施阶段,为了项目后续更好地落地,保证高标准呈现。在实践中成长,在实践中激发灵感,创新才能真正实。前不久,河北房协针对即将落地实施的项目,组织开发企业和设计单位,去南方进行了多个优秀项目的考察。此行收获颇丰,我本人也感触颇深。我们经常困扰于传统住宅小区的种种弊病,比如,远离大自然,邻里关系疏远,孩子缺少童年,四世同堂难见,老人缺乏幸福感,居家养老困难等。那么如何完善?什么样的居住小区才是真正的高品质小区?通过这次考察,我认为高品质小区应具有以下几个方面。一是项目体现大院、大家庭、国学家风。展现的不只是形式上的藏风纳气,院落围合,更是能兼具世家风范、儒雅门第、家国情怀。二是项目有内涵,寓意生命永恒,纯洁美丽,有精神、有文化、有气质、有魅力,真正做到项目推广理念与实景呈现完美契合,表里如一。三是一栋房、一间屋、一寸土、一砖瓦、一饰品、一视角,都有设计思想,都会精细雕琢,凝聚沉淀着文化和艺术美。四是选材建造不追求贵重奢侈,以合宜为最佳,重耐久性,重本土化,重工艺严谨,重质量卓越,重科学保障。五是借鉴南方寻脉传统文化,发扬地域文化的开发思路与创新思想,北方建筑也要体现北方历史、中原和皇家风格的创新升华。六是打造品质品牌,建筑物、构筑物外观造型,装件饰品、部品构件,标识标牌,风水讲究和文化制品,以及施工独有工艺、攻克难题的发明创造等方面,要及时申报专利、商标、品牌加以保护。

路漫漫其修远兮,吾将上下而求索。探索我国房地产的未来创新发展之路,需要行业同人的共同努力,也是河北房协义不容辞的责任。希望在河北、在全国能够开拓出一条系统化、专业化、精细化的全新发展模式,会聚一批志同道合、专业过硬、勇于创新的时代精英,共建河北省产城发展新生态圈,与企业共进、与城市共鸣、与时代同行。

  文章原载于《城市开发》杂志2024年1月刊

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