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[中房研协]解读:房地产税改革新动向

2017-11-07 15:57:41 来源: 中房研协 作者:
摘要: 城市:全国发布时间:2017-11-07报告类型:政策分析发布机构:中房研协  导读:对于房地产行业最为关注的房地产税将如何改革?财政部部长肖捷日前在由人民出版社发行的

 城市:全国发布时间:2017-11-07报告类型:政策分析发布机构:中房研协

  导读:对于房地产行业最为关注的房地产税将如何改革?财政部部长肖捷日前在由人民出版社发行的《党的十九大报告辅导读本》一书中的《加快建立现代财政制度》文中回答了这个问题,并预计在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

  房地产税改革新动向

  近日,财政部有关负责人表示:要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  这是官方对“房地产税”的最新表态,看似平凡的字句里其实隐藏着很多重要信息,对于房地产税最新消息有以下解读:

  1、房地产税,是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。简单一点说:“房地产税”包含了“房产税”,范围更大。十九大报告中提到要“深化税收制度改革,健全地方税体系。可见,房地产税是“地方税”。随着城镇化进入“白银时代”,未来大多数城市通过“一次收取几十年土地使用费”的方式来获取建设资金,空间将越来越小。因此,增加“房地产持有阶段的税收”,给地方政府寻找“长期饭票”,就成为当务之急。所以,房地产税开征的首要原因,是解决地方财政收入的问题。

  2、房地产税将“立法先行、充分授权、分步推进”。所谓“立法先行”,换句话说就是“税收法定”。这里有两个层面的含义:一是房地产税不会搞突然袭击,而是需要通过广泛的社会动议和立法讨论,需要全国人大立法,而不能靠国务院、有关部委出台条例;二是涉及立法,一般都会有相当长的周期,这意味着房地产税短期内正式实施的可能性不大。

  房地产税存在一个重要的漏洞:土地是国家的,买房子的人一次性付出了几十年的土地使用费,再征税涉嫌重复征收。现行的“房产税”征收方式是,按照“房产原值一次减除10%至30%后的余值计算”(住宅免征)。如果按照这个税种的征收方式,对住宅开征“房产税”则存在很大的漏洞,比如一个20年楼龄的小区,你是原始业主,100平米的房子当时购入价是20万元;你的邻居是今年新买的二手房,购入价是500万。那么你们的税将差距25倍!而事实上,无论20万还是500万,都包含了土地的因素,因此仍然是重复收税!

  3、值得注意的是,在“立法先行”之后,还有“充分授权、分步推进”8个字。这意味着,房地产税试点不可能出现在“立法”之前,但有可能出现在“立法”之后。所谓“充分授权”,一般而言,可能意味着地方政府可以根据“地情”,决定如何征收。这里也有两层含义:一是房地产税将是未来地方财政的主要来源,地方政府对此会有支配权;二是中国不仅有城乡差异,也有省际差异和城市差异,房地产税的推进不会全国一盘棋一套方案。另外,“分步推进”可能还隐含着一个重要意思:人口流失、房屋空置严重的城市,恐怕在很长的时间里都无法开征房地产税。

  4、“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度”,这段话也含义丰富。

  第一,这告诉我们未来的房地产税将按照“评估值”征收,不会采取老的“房产税”所采取的按照“房产原值一次减除10%至30%”来征收。后者带有计划经济年代的浓厚痕迹,没有考虑到房价剧烈的变动因素。事实上,目前几乎所有的城市,在二手房交易环节,都已经按照“评估值”征收了。而且“评估值”是每年都调整的。

  第二,在开征“房地产税”的同时,国家会“降低建设、交易环节税费负担”。所以,开征房地产税不是一个单项行动,而是建立“现代房地产税制度”的系统工程。其中,“降低建设、交易环节税费负担”,是为了换取“房地产税”的开征,降低在全国人大通过时的难度,带有策略性。但整体而言,征收重点将从“交易环节”转向“交易+持有环节”。

  5、房地产税能不能抑制房价上涨?

  在人口流失的中西部小城市,房地产税一定可以打压房价,最终让人民用脚投票,加速离开,地方经济彻底崩溃。

  在有人口显著增量的高级别城市,房地产税打压房价只能是痴人说梦。即便是出台累进制、惩罚性(惩罚拥有多套房的家庭)的房地产税,也只能让拥有多套房的人改变资产配置方式,出手抛售房产。但由于这些城市人口增量大,接盘侠多,只要你的房子别总价上亿,或者是只能私家车进出的郊区别墅,都可以安然脱手。经过一段时间的换手之后,房地产税最终将成为推动中心城市房价、房租上涨的力量。

  房地产税的开征,将加剧地方政府“财政能力”的分化,进一步让中国的城市化失衡。最终,大城市化、大城市都市圈化将不可避免。很多自然、交通条件差的中小城镇将加速消亡,沦为野兽出没的废墟。

  6、哪些人群将受到影响?

  1、在中心城市囤积了大量住宅的人。从目前民意来看,在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税,是很有可能的。对于拥有100套住宅的人来说,即便第一套免征、从第五套开始累进税率,他的压力也会非常大。到时候会出现集中抛盘,对中心城市短期房价构成影响。这可能意味着,囤积大量房子的人财富将显著缩水。

  2、盲目购买了旅游物业、养老地产的人。如果不是顶级旅游区,不是配套好、位置佳的房子,旅游地产只能等着免征房地产税。如果不能免征,则其持有成本大增,加上利用率不高,这类房子将成为鸡肋。

  3、盲目购买了三四线城市郊区、新区住宅的人。绝大多数三四五线城市人口增长乏力,各地围绕着高铁站建设的“高铁新城”很多都非常荒凉。如果盲目在这些地区购买了住宅,未来开征房地产税后也会非常惨。

  4、加杠杆、超承受能力买多套房的白领。如果房地产税的开征,会让房价进入一个平稳期,房子很难套现。这些人“死扛现金流压力”的期限就会加长,生活会变得比较痛苦。 

  5、在三四线城市囤积了大量住宅的人。相对而言,这种人更惨。即便在三四线城市不实施累进制、惩罚性的房地产税,他们持有房产的成本将大增。但由于多数中西部三四线城市人口增长乏力,很多家庭都拥有多套房,所以很难通过出租转嫁房地产税,而卖房子很有可能找不到接盘侠。

  6、手中有多套房、负债率非常高的炒房者。房地产税即将出台这个消息,就足以对这类人产生巨大的压力。因为消息公布后,会加剧市场的僵持,目前仍然拿了很多房子、承担巨大债务的炒房者,将会非常困难。他们只能选择斩仓,否则房子可能断供被银行申请查封、拍卖,到那时套现价格会更低。

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