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热门城市成交急冻 未来5-10年楼市临两大利空

2017-12-05 11:14:13 来源: 金融深度 作者:
摘要: 2017年楼市,有两个明显特征: 其一是城市分化明显,在商品房市场上,三四线渐火,而一二线哑火。在火的三四线城市中,也主要表现为城市群周边的小城市,大多数的小城仍然没动静,不少

 2017年楼市,有两个明显特征:

 

 

 

其一是城市分化明显,在商品房市场上,三四线渐火,而一二线哑火。在火的三四线城市中,也主要表现为城市群周边的小城市,大多数的小城仍然没动静,不少还继续给补贴卖房;

 

 

其二是土地市场,土地市场虽然不如2016年那般,但仍然很抢手,房企买地花的钱仍然在以相当的比例上升。

 

这里就有问题了,商品房市场通过“四限”被摁在地板上动弹不得,但土地却仍然在按既定步调往上走,成本在涨,价格却不能涨,这还能玩?

 

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房企仍然敢于继续以较高溢价率拿地,但他们也不是傻子,现在搞钱都不容易,买地之前他们都会仔细考察当地的人口流入状况、产业潜力以及基础设施配套,这是长远的考虑。短期他们还会考察当地房子的库存量,有没有很大的增加供应的能力。

 

而购房者呢,也不傻,现在还不一定是刚需的舞台,热门城市成交量急冻,说明刚需和投资都趴窝了,而三四线渐火,却不是刚需推动的。分析3月份70个大中城市的数据,你会发现,环比靠前的大多数都是小城市,而且主要是大城市和区域中心城市周边的小城市。

 

而且这些城市环比和同比的差距很小,说明它们是今年才开始启动的,更说明它们是被外来资金推动的。

 

问题不少,解决起来也很麻烦。

 

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近期,房地产专家顾云昌就曾明确表示,目前针对房地产,能够做的仍然是短期手段,为了确保平稳,只能24小时紧盯,发现一个新苗头打掉一个新苗头。

 

至于真正的终极大招,长效机制复合疗法还得5-10年时间。为什么要这么长的时间,原因也是牵扯到各方,如何平衡实在很麻烦。更关键的是,长效机制生效后,地方的收入能否继续保持一贯的上升趋势,这个很关键,否则长效机制就是失败的,没有意义。

 

围绕着地方收入,长效机制会在税收、土地出让、金融、市场主体等方面开展详细的论证,所以顾昌运乐观预计是5-10年。

 

虽然这个机制短期内难以实现,但随着不动产统一登记的在明年投入运行,各方面应该都会加快布局。

 

特别是地方的收入,这一块现在压力挺大的,他们有这个动力去加快推动这个事。在长效机制中,我个人认为地方的收入来源有两大块:分别是房产税和遗产税。

 

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现在人均住房面积已经超过了31平米,房地产市场正在快速向存量房市场转变。如何向存量房市场要收

 

入,当然是持有环节的房产税和遗产税。房子多了,存手里要交钱,长辈的房子给晚辈也得要交钱。

 

需要注意的是,一旦这两个被推出,那就意味着楼市的好日子到头,也意味着新的增长模式形成。因为只有经济动力切换完成才能向存量房要收入。楼市的作用没有那么大了,可以开始一茬茬地割韭菜了。

 

这个时间点可能就是5-10年后,长效机制生效之时。到那个时候,除了部分地段优势逆天的房子之外,大部分房子的资产配置意义都不大了。

 

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