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在清朝“北漂”是怎样体验:部级高官也租房住

2017-06-28 09:30:37 来源: 文史知识 作者: 吴丽平
摘要: 清代的北京城,作为首善之区,人口流动频繁。上京赶考的举子、进京述职的官员、把持巨资的商人、谋求生计的商贩,集聚于此,或长期谋生,或短期逗留,居住安顿成为他们解决的首要问题

 清代的北京城,作为首善之区,人口流动频繁。上京赶考的举子、进京述职的官员、把持巨资的商人、谋求生计的商贩,集聚于此,或长期谋生,或短期逗留,居住安顿成为他们解决的首要问题。前门一带的旅店、京城的郡邑会馆、散布各处的大小寺庙,都为外来人口暂居京城提供住所。但若长期在京城谋生,则倾向于赁屋而居。

京官李慈铭的租房生活

京官,顾名思义,即在京城为官者。京官来自全国,他们通过考取功名或捐纳,汇聚京城,在中央衙门谋一职位,浙江会稽人李慈铭就是京官中的一员。李慈铭,字爱伯,咸丰九年(1859)捐资为户部郎中,二月二十八日离开家乡,准备到北京做小京官,不料被人蒙骗,直到同治二年(1863)才入户部为郎。对于李慈铭来说,户部行走一职索然寡味,加上经济拮据,便辞去职务,于同治四年(1865)五月返回浙江(参张德昌《清季一个京官的生活》,香港中文大学出版社,1970,11-22页)。

李慈铭重返京城是在同治十年(1871)正月。刚到北京,李慈铭寄住在一位名叫阿慤慎的朋友家中。当天吃过午饭,他便同胡寿颐、陶在铭、孙德祖三位浙江山阴老乡,开始在东城根一带找房子。午后三点左右,走访到前门打磨厂内的吉顺旅店,三人租了四间房,月租为每间京钱九千文。对于他们来说,旅店人口流动频繁,人员相对混杂,租住于此毕竟不是长久之计。在三月二十六日和五月初一两天,李慈铭又先后在琉璃厂、南半截胡同一带看房子。五月份的找房经过却诸多周折。五月初三,李慈铭租到位于南半截胡同路西的山会邑馆内的房子,并支付租房费用六千三百文,但山会邑馆却巧立名目,索要钱财抬高房价,李慈铭因而放弃了房租相对便宜的同乡邑馆。五月十一日,他在菜市口铁门胡同附近租赁到唐氏房宅一处,约十五六间,月租三万六千文,押金一万文。一周以后,支付房租十万文,其中两万八千文为洒扫之费。五月二十二日,搬迁到铁门胡同。李慈铭在铁门一直住到同治十三年(1874)六月,基本上按月交纳房租,但有意思的是,每年十二月份交纳的月租为三万六千七百文(参李慈铭《越缦堂日记》,广陵书社,2004,4934、4962、5001、5002、5004、5010、5016、5059、5103、5119、5166-5167、5170、5180、5183、5202、5850、5851、5857页)。

随着俸禄的增涨,李慈铭打算换房租住。同治十三年(1874)六月,李慈铭又开始找房。这次找房又是颇费周折,甚至还被诓骗钱财。他此次在菜市口往西的地方找房,大致区域为汉族仕宦较为集中的宣南一带。同月二十七日,李慈铭和胡寿颐二人租赁到北半截胡同一位姓宋人家的房子,双方约定支付京钱十六万八千文。但是,这笔钱他们交由车夫转交给宋氏,车夫拿到钱转了一圈后,却说姓宋的人家毁约,不肯租赁房屋,十六万八千文京钱也因此遗失了。之后,他们又在琉璃厂、棉花胡同看了几处房子,但都不合适。功夫不负有心人,七月初,他们租到了闽浙总督季文昌在保安寺街的旧邸,除了交付十二两银子作为赁居费用外,每月租金四两,每月支付或双月支付一次。光绪六年(1880),房租上涨至六两,月租六两,一直持续到光绪十五年(同上,6169、6180、6182页;参《清季一个京官的生活》,176-218页)。

保安寺街季文昌这处院宅,共三重,一重四间,李慈铭住最后一重。他们搬进来后,陆续对房宅进行了一些装修整饰:重新黏饰了墙窗,制作了冷暖布窗防热和保暖;改造卧室,移走原先留存的旧床,保留了卧榻、食案和两张椅子,添造书桌、柳木凳等;院内栽花种树,移来海棠、丁香各两棵,碧桃一树,芭蕉二本,后来又陆续种上梧桐、垂柳、李树、紫藤等。这些房屋装饰费用陆续支出,加上月租,算下来也是一笔不小的费用。以光绪元年为例,据学者张德昌统计,一年房租四十八两,支付栽花人、卖花人两万文,购置花卉四万七千七百文,冷布窗工料、玻璃风灯、桌子等家用五万至六万文,这年李慈铭的收入为168.56两。根据光绪元年一两等于一万文计算,房租和相关费用大致为六十两左右,占总收入的三分之一多(参《越缦堂日记》,6183、6190、6195、6192、6194-6195、6199页;《清季一个京官的生活》,64、154-158、236页)。

李慈铭在京十多年,借住过朋友家,租过旅店,本想租住租金相对便宜的同乡会馆,但同乡会馆却有意为难。从租住的年限和房屋修饰情况来看,相比于菜市口铁门唐宅的房子,李慈铭更喜欢保安寺街季文昌一宅。位于宣武门外的保安寺街,清朝时期是文人仕宦聚集之地,居住于此,便于文人仕宦之间往来,李慈铭在此居住长达十五年之久。

租房合同和租折

李慈铭租住北半截胡同宋宅的房屋时,已经约定租金并打算交纳定金,但房主却随意毁约。他们当时是口头约定还是已签订书面契约,毁约以后李慈铭是自认倒霉还是走法律程序,各种细节现在已无法获知。但是,一般来说,为了明确房主和租客的租房关系,避免纠纷,双方事前应订立合同契约,约定租用年限、租金、交租方式等。合同契约一旦签订,就发生法律效力。下引租赁契约一件,为乾隆四十八年(1783)正阳门外肉市房基地租赁合同,内容如下:

立合同人系大兴县民人李德,凭中说合,租到明府正阳门外肉市南边街东房基地一块,自盖房开设铺面生理,言明房基租价每月广平纹银拾两正。其租银自立合同之后,按月付给,俟房间告竣之日,立折兑于此铺,按月取租。自开设之后,倘有空闲,仍按月包租,永不拖欠。如有租银拖欠,将地基仍归本府。自开设铺面之后,永远租与民人,并无返悔。恐后无凭,立此合同二张,各存一纸,永远为照。

乾隆四十八年(1783)四月初四日

立租地基合同人李德(押)

本府人阿廪(押) 赵铠(押) 郭友德(押) 高元凤(押)(张传玺《中国历代契约会编考释(下)》,北京大学出版社,1995,1555-1556页)

此“合同”为房基地租赁契约,立契双方为明府与李德。契中载明归属于明府的房基地,由租主李德自行添盖铺面,月租十两。在李德投入资本建筑房屋并开设铺面后,以及在不拖欠地租的情况下,此房基地不拘年限,“永远租与”李德,明府则不得无故收回房。此则合同曾补注,“于咸丰六年八月间,言明俟后每月租银改为银抄壹两伍钱,现银壹两伍钱,共计叁两,在粮食店中和园承租”,由此可知,明府与李德的租赁关系至少维持了七十三年(1783-1856)。有所不同的是,事隔七十三年后,月租从十两降为三两。姑且不论房地基月租降低的原因,只是明府与李德之间,在定期交纳月租的条件下,形成一种长期的租赁关系。

光绪三十三年租折

与前面租房合同有所不同,下面列举的是一件光绪三十一年(1905)的租折,内容如下:

立租折为东安门外迤南口袋胡同东头路北吉房一所,面议每月房银京平足银伍拾两整,按月凭折取租。此据房间数目、门窗户壁另有清单。各存一纸。自七月初一日起。

铺保:京都前门外永增局帽店

当收打扫、房钱、茶钱,共京足一百五十两

八月初一日付京平足银五十两

九月初一日付京平足银五十两

……

(刘小萌主编《北京商业契书集》,国家图书馆出版社,2011,352-353页)

这份租折一直记到光绪三十三年(1907)三月,每月初一收租,租金五十两。租折的外观形制与契约有所不同,外观为深色硬壳,写有“良宅租折”四大字;小型开本,可以放置手中,便于携带;内文纸张层叠,成一小册,可以铺展,方便长期记录。租客交完月租后,房主记录在租折中,并盖章画押。除了租赁契约和租折外,还有“房间数目、门窗户壁”清单,这份清单应也是租赁关系中不可或缺的文件之一。例如,道光年间,刑部尚书李振祜,将宣武门外门楼胡同73间房租给吏部尚书陈孚恩时,双方确定租赁关系时,有“契约”、“房折”和“装修帐簿”,一旦发生纠纷,这三份文件就是具有法律效力的重要凭证(参军机处咸丰朝录副奏折“原任刑部尚书李振祜家人,呈家主李振祜房屋向租吏部尚书陈孚恩并代主赴案”,案卷号03-4592-048,缩微号329-3088,藏中国第一历史档案馆)。

官房的租金和管理

相对于私人房产,来京做小本生意的外乡人,或顺天府大兴和宛平县民,更倾向于租赁京城官房。清代北京官房数量较多,租金相对便宜。官房的租赁价格,据雍正五年(1727)的规定,普通住房租价,按照房屋新旧程度和檩数收取租金,七檩每间租银二钱,六檩每间租银一钱五分,五檩四檩每间租银一钱,三檩游廊租银五分。官房铺面房租价,除了原先已有租价,其他根据坐落冲要还是偏僻位置,每间三四钱至三四两不等(参《钦定总管内务府现行则例二种》 “官房租价”,《故宫珍本丛刊》,海南出版社,2000)。

例如,位于西单牌楼北路西的四间官房,租给义泰裕估衣铺,每月房租八吊;前门外粮食店路东的三间官房,租给西盛馆饭铺,每月租价八吊;东四牌楼路东腰楼上下四间,由中国通商银行租用,每月租价十吊。西单牌楼、东四牌楼、前门外,是商业较为发达的区域,在官房中的租金应该算是相对较高的(参八旗都统档案“镶红镶蓝旗汉军、正红旗蒙古关于官房取租及官兵房间数目”〔同治十年—宣统三年〕,41件,项卷号690,藏中国第一历史档案馆)。

下引官房租赁契约一件:

立字人新盛永羊肉铺之夏文仓,租到厢红汉义学官房门面房二间,坐落在半壁街东口外路西,开设羊肉铺生理,言明每月初六日取房租满一吊六百文,此房并无压租,系官产自行修理,如另开门设,必须呈报本旗经理处验明,方可唯□典修,该铺如有卸业,只许腾房,不准另租另□,如字内有拖欠房租等事,本旗照章取房摘匾,立字为证,取租认字不认人。

夏文仓在道光年间从厢红旗汉军手中租赁此房。半壁街在正阳门内顺城墙往西的地方,新盛永羊肉租用的两间铺面,租金一吊六百文,另旁边开设成衣铺的李姓租用上下六间房,月租一吊六百文。挨着半壁街的兵部洼,李姓租用一间开设东兴猪肉铺,月租两吊;兵部洼中间路东,公盛德粮店房一间,月租一吊,泰丰粮店租用的一小院,租金两吊四百文。由此推测,该区域租金大概每间八百文至两吊。

为了防止中饱私囊,加强收租管理,清代租赁官房按照“旗分来调管取租”的方式,即根据清代八旗二十四军划定收租区域,即二十四军各自有收租区域,负责租赁契约的签订、房屋的修缮和其他相应的管理,但是,就租金一项,却由其他军收取。例如,夏文仓从厢红旗汉军手中租赁的门面两间房,契约存于厢红旗汉军租房库中,租金则由镶蓝旗汉军收租。

清代北京官房,为京城百姓和进京外乡人租赁房屋提供诸多便利。但清朝二百六十馀年的历史,因由官房改造、房屋坍塌、房屋转赁等情况的存在,官房租赁管理也相对复杂。

结语:清代北京的租房习惯

清代北京,不仅是普通底层百姓租赁房地、开设铺面谋生,而且平均年收入为二百四十馀两白银的京官李慈铭(根据张德昌的统计,光绪十四年间,除去光绪十年的最低收入78.7两、光绪十三年的最高收入472.6两,其馀十二年平均为239.33两。参见张德昌《清季一个京官的生活》,64页),以及官至吏部尚书的陈孚恩,他们都赁房而居。由此推测,清代北京的房屋租赁甚为普遍。

总结上述李慈铭的租房生活和租赁契约,大致可以归纳出清代北京房屋租赁习惯。

第一,租约、租折和装修账簿,是租赁关系得以确立的基本文件。房主和租客确定租赁关系时,需要签订租赁契约或租赁合同,言明房屋的坐落位置、房间数量、修缮情况、租金、年限等信息,强调契约为双方合意而立,并且明确违约后责任归属,白纸黑字写明,双方签字画押,“认字不认人”。租折存于房主之手,是每月收取租金的凭证。由于租客租赁房屋时间长,长年累月后,房屋破损、倒塌,则需要修缮。租房契约中,一般约明“大修归房主,小修归租主”,若是租客修缮房屋,相应的花费会写入“装修账簿”中,以便于双方结算。总体来说,清代北京房屋,租客租赁房屋的时间相对长久,而且租客对房屋使用的自由度也较大。

第二,房屋的租金和押租。租赁房屋一般有两份三份之说。两份即初迁入时交纳两个月租金,又名“一茶一房”,分别为租房钱和茶钱,日后租主迁走,可以不付当月房租,称为住茶钱,即以茶钱住一个月之意;三份则为三个月房租,名为打扫、房钱、茶钱(参李家瑞《北平风俗类征》,上海文艺出版社,1985,184页;张宗平、吕永和译《清末北京志资料》,北京燕山出版社,1994,520页)。前面李慈铭租住铁门唐氏房宅时,预付十万文,其中两万八千文为洒扫之费;迁至保安寺,月租四两,预付十二两,即为“三份”。另外,良宅租折中,言明当收打扫、房钱、茶钱,支付京足一百五十两。清代所说的“茶钱”、“洒扫钱”类似于押租。

第三,空地可以用来租赁。清代北京,除了租用已经修盖的房屋外,房屋坍塌后的地基或空地的租赁十分普遍。前面提到的李德租用的就是一块空地。同治七年(1868),京都绩溪会馆宣武门外椿树胡同东口外租赁一片空地,每月地租四吊。(参程卿等编《京都绩溪馆录》卷三,清光绪间,现藏国家图书馆古籍馆地方志家谱阅览室)光绪三十三年(1907)四月,王宅将亿中恒铺房地基租给刘姓,每月租价京大钱十吊。(参中国社会科学院近代史所特藏库《清代房契》第十九函)

由于空地上的房屋是由租客花钱修建的,因此,空地租约中,一般注明“只许房客辞主,不许地主辞客”,这即意味着在不拖欠地租的条件下,房主(地主)不得辞退租客,反而,租客可以自由退租。空地的租赁,一方面,租客可以长期放心使用此地;另一方面,年限一长,空地和建盖好的房屋辗转租赁,会造成“一房二主”、“一房多主”,租赁关系复杂,产权关系不明,纠纷不断(参吴丽平《清代北京铺底研究》,《首都师范大学学报》2011年第4期;《民国北京铺底研究》,《历史档案》2012年第1期)。

第四,清代北京官房的租赁。用来租赁的官房,包括普通住房和铺面房,数量颇多,租金相对便宜,租价稳定,可长期租住,官房曾一度负责维修,这就为京城百姓和来京谋生的外乡人提供了便利。

(作者单位:中国社会科学出版社)

——本文原题为《清代北京的房屋租赁》,刊于本文刊于《文史知识》2014年第9期"特别关注"栏目

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