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聂梅生:养老地产是死胡同,但养老产业是一片光明

2017-06-27 10:07:35 来源: 中国房地产网 作者: 陈娟
摘要: 当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%,或65岁以上老年人口占人口总数的7%,即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。据相关统计显示,我国60周岁及以上人口已

 当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%,或65岁以上老年人口占人口总数的7%,即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。据相关统计显示,我国60周岁及以上人口已超过2.2亿,占总人口比重16.1%,远超国际老龄化标准。

全联房地产商会创会会长、清华大学校友会房地产协会会长 聂梅生

随着中国社会老龄化的加速,养老话题成为社会各界关注的热点,养老产业也成为了新的经济增长点。“到2020年上门护理需求达4000万人,养老产业市场需求达5万亿元,这将是一个很大的市场。”6月22日,在2017年中国建设行业年度峰会上,全联房地产商会创会会长、清华大学校友会房地产协会会长聂梅生接受中国房地产报记者专访时表示。

她还以养老产业的亲历者的身份讲述了当前北京重点养老产业项目是一房难求。谈及养老地产和养老产业等关系,她直言:养老地产是死胡同,但养老产业是一片光明。

中国房地产报:如今,养老地产已经不是新鲜话题,过往很多房地产开发商都尝试过养老地产,但似乎成效并不显著。从您的角度来看,养老地产过往为什么没有找到很成功的商业模式?

聂梅生:现在很多养老地产项目已经走过了比较艰难的阶段。不是说没有成功商业模式,比如现在北京的燕达、汇晨养老项目都是一房难求了,包括高端养老项目泰康之家一期都没有了可供应的房,甚至我自己住的金手杖国际养生公寓也是无房可选,这都证明这种商业模式趋向于成熟。

中国房地产报:您提到养老产业与房地产关系紧密,应该如何来看待这两者之间的关系?

聂梅生:现在再说养老地产已经比较落后了,养老产业不是地产模式。一开始我就说养老地产的概念不存在,只有养老产业。很多人都反对,我就说不信咱们就往下走,走到最后发现,民政部明确凡事把房子卖了的都不算养老项目,所有优惠政策都不给。这期间万科、碧桂园、绿城等都把房子卖了。之后,这个钱也就开始往回收。

其实,养老产业地产的部分,恰恰有点像特色小镇。不应该是地产形态,应该是产业形态,养老产业是服务业。

商业模式的问题,是很多开发商没想明白,以为不卖房子前期投入无法回收。现实中,往往像我们这种把养老产业做成服务业,做成消费的,反而前期投资往往回来了。因为,利用了另外一种金融模式,开发商把盖房子的钱收回来了,然后长期持有。这是另外一种业态,这两种业态中间确实是有一个分水岭的。

其实刚开始做养老产业,我也走过一段误区,如进入养老地产的误区,认为开发商是主体。后来和很多海外朋友,特别是美国的朋友交流,她们都说千万不要一只脚踩到房地产去,踩进去一定会失败的。一定要把两只脚都踩到养老产业,因为这是一种服务业。而服务业的对象,是面向C端的,客户需要什么,就做什么?最终支撑养老产业是这些老人付钱,而不是买房。

房地产给养老产业提供了一个基础条件,是基础支撑。但这个房子不像房地产那样的业态来运营,为了让老人在这里消费。我觉得养老地产是死胡同,但养老产业是一片光明。

中国房地产报:您刚也说现在不是开发商做主体来做养老产业,那是哪些主体在做呢?

聂梅生:现在发达国家做养老产业的多是养老型机构。以国内来看,如泰康做养老,是一个保险机构。尽管泰康也盖房子,但不是养其做的养老产业不是房地产业态。保险公司是做养老产业的一个重要主体。另外一个比较常见的主体就是金融机构。在国外,开发商做养老产业的并不多。现在国内亦是如此,基金、险公司、资产管理机构等主体比较多的来做养老产业。当然也有开发商分出一个养老地产板块来做长期的养老产业。

中国房地产报:全联房地产商会如何来开展养老产业,未来将重点投哪些方向?

聂梅生:我们现在就是清朋华友养老产业基金GP基金做养老产业。现在是分轻资产和重资产来投。重资产成立一个中国养老基金,将用5亿元来撬动50亿元的市场。现在正在推,清朋华友1.0版,2.0版也将在全国开启。我们不是房地产,恰恰是商会的平台上,靠基金来做。2C端,我们在做机器人、管家帮,清朋华友四季候鸟卡等,我们分出5亿元来做。起码到现在,做的还是挺良性的,仅仅三年的时间,我们的步子还是比较快的,因为我住到养老公寓也才三年。

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