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楼市下行周期 “买买买”的开发商怎么样了

2017-12-05 14:31:15 来源: 中财网 作者:
摘要: 虽然楼市已进入下行周期,但这个行业向来不缺少激进的将士,他们凭借与生俱来的勇气,在房地产市场,快马加鞭,运筹帷幄。 据克而瑞近日发布的2016年1-6月权益销售榜单,恒大以4472.9

 虽然楼市已进入下行周期,但这个行业向来不缺少激进的将士,他们凭借与生俱来的勇气,在房地产市场,快马加鞭,运筹帷幄。

 

 

据克而瑞近日发布的2016年1-6月权益销售榜单,恒大以4472.9亿元继续稳列榜首,碧桂园3851.3亿元,万科3373.6亿元居第三,融创以2089.0亿元,同时,碧桂园、中国恒大、万科、融创的流量金额分别为5347.7亿元,4703.4亿元,4685.6亿元,2973.1亿元。

 

也就是说,碧桂园需要将1496.4亿分给项目合作开发对象,融创则需要分出884.1亿,而恒大则需要给出230.5亿元。

 

靠并购发展为行业快马

 

而在2016年1-6月权益销售榜单,恒大便以2291.6亿居榜首。分析认为,在业绩稳健增长、赎回永续债等多重利好的推动下,恒大有望扩大行业领先优势,实现盈利大涨。

 

融创、碧桂园、恒大都偏向于“买买买”,并购拿地的方式一定程度上降低了企业成本。三家企业中,仅碧桂园的结算方式能够立竿见影地体现出并购获得的业绩。融创和恒大的结算方式使得成果较晚显现。

 

截至10月末,碧桂园的销售额近5000亿,而此前,碧桂园总裁莫斌透露,公司已将全年销售目标上调至5000亿元,较去年实际销售额高出62%。销售业绩方面,碧桂园上半年实现合同销售金额约2889.1亿元,合同销售面积约3226万平方米,同比分别增长131%和106%。

 

2017年8月22日,碧桂园发布了其2017年中期财报。财报数据显示,2017年前6个月,碧桂园实现营业收入777.4亿元,同比增长35.5%,毛利171亿元,同比增长42.1%,股东核心净利润71.9亿元,同比增长34.9%。

 

一位熟悉碧桂园的业内人士表示,“碧桂园此前在业内的排名并不那么靠前,但是,近一两年完全是行业黑马的状态,发展如此之快和并购发展的战略有着极大关系。”

 

而以4472.9亿元继续稳列榜首的恒大让人诧异,而恒大仅需从流量金额中剔除230.5亿元。而就在此前,中国恒大发布公告,其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议,合共引入600亿。同时,恒大地产承诺2018年至2020年三年合计净利润为1650亿。

 

上述业内人士表示,“相对于其他依靠并购战略发展的企业,恒大的资金实力较强,相应地,其议价能力也强。”

 

是否全额收购取决于企业实力

 

因具体情况不同,融创、碧桂园、恒大的收购情况不一,分全额收购和部分收购,企业的综合能力和议价能力决定了合作方式是前者还是后者。

 

某房企的相关负责人对和讯房产表示,全额收购的价格肯定更高,这对企业造成一定资金压力,不过全额收购,公司的自主性会更高一些。此外,公司收购的目的,是为了更好增加规模、融资,收购50%与收购100%,合并报表的收入都是一样的,只是归属于母公司的利润会少一点。

 

根据CREIS中指数据监测显示,截至11月底,碧桂园、恒大、融创三家房企在全国一二级市场拿地面积已经超过1.7亿平方米,其中碧桂园拿地5736万平方米、恒大拿地4858万平方米、融创拿地6659万平方米,远远超过其他房企。拿地金额上,则是碧桂园、万科、保利稳坐前三甲,融创仅排第六位。

 

从这方面看,一向抓住并购机会低成本获取土地资源的融创的确有其独到的策略。此外,融创的发展之快令人咋舌。

 

据公开资料,融创2014年年报表述当年获取12幅土地,土地储备共计2162万平方米。据融创2016年年报的表述,截至2016年底,融创中国的布局已达44个城市,总土地储备约为7291万平方米。而今年以来,融创除收购乐视网、乐视影业、乐视致新部分股权外,融创还收购了万达文旅、金科股份、北京链家、北京融智瑞峰、天津星耀、重庆华城富丽等多个项目的股权。

 

目前,融创1—10月的销售金额累计则高达2483.7亿,排名已经进入行业第四。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进对和讯房产表示,从此类企业的销售数据来看,实际上都可以看出并购带来了较好的业绩成长,这也是此类企业当前销售业绩持续攀升的可能。但是,从另一方面来看,类似合作开发也会使得权益资金减少,即剔除掉合作的成分,这个时候此类企业的销售资金可能要小于公布的数据,这也是需要投资者客观看待企业公布的业绩和数据。

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