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解读关于贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知—建房[2016]275号文

2017-10-18 16:53:12 来源:  作者:
摘要:住建部发布贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知,通知明确自2016年12月1日起,对房地产估价机构实行备案管理制度,不再实行资质核准。房地产估价人员继续实

住建部发布贯彻落实资产评估法规范房地产估价行业管理有关问题的通知,通知明确自2016年12月1日起,对房地产估价机构实行备案管理制度,不再实行资质核准。房地产估价人员继续实行准入类职业资格管理,各类房地产估价业务都应当由2名以上注册房地产估价师承办和签署房地产估价报告。

 
各省、自治区住房城乡建设厅,北京市住房城乡建设委,上海市住房城乡建设管委,天津市、重庆市国土资源房屋管理局:
为贯彻落实资产评估法,规范房地产估价行业管理,促进房地产估价行业健康发展,现就有关事项通知如下:
 
一、充分认识贯彻落实资产评估法的重要意义
资产评估法是规范评估行业的一部重要法律。资产评估法的颁布施行,对于规范房地产估价行为,保护当事人合法权益和公共利益,促进房地产估价行业健康发展,维护房地产市场秩序具有十分重要的意义。各级住房城乡建设(房地产)主管部门、房地产估价行业组织要充分认识贯彻落实资产评估法的重要性和紧迫性,并以贯彻落实资产评估法为契机,进一步规范房地产估价行业管理,有序做好制度衔接工作,全面提升房地产估价行业管理水平。
 
【笔记:资产评估法所称的资产评估,是广义的概念,包括房地产价格评估在内的评估受资产评估法调整,房地产估价活动要遵守城市房地产管理法和资产评估法相关规定。资产评估法把立法重点放在规范管理评估专业人员和评估机构从业行为上,住房城乡建设(房地产)主管部门是房地产评估专业类别的行政主管部门。】
 
二、实行房地产估价机构备案管理制度
自2016年12月1日起,对房地产估价机构实行备案管理制度,不再实行资质核准。设立房地产评估机构,应当符合资产评估法第十五条、二十七条、二十八条规定。对符合规定的,省级住房城乡建设(房地产)主管部门应当予以备案,核发统一格式的备案证明(证书样式另发);符合《房地产估价机构管理办法》中相应等级标准的,在备案证明中予以标注。
 
【笔记:根据国务院令412号<国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定>第110项,房地产估价机构保留核准制,实施机关为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门。现根据资产评估法相关规定,将核准制度调整为备案制度,备案实施部门调整为省级人民政府房地产行政主管部门。备案不是审批,是事后告知,便于监管部门加强事中事后监管,便于对机构是否符合从事评估业务法定条件进行监管。
 
根据《房地产估价机构管理办法》相关规定,房地产估价机构资质等级按照成立时间、股东或合伙人资格、业绩情况和注册房地产估价师数量等不同分为一、二、三级等,其中一、二级资质中的设立条件均高于资产评估法相关规定,对于高于资产评估法规定的有说法是可保留,现在看来是以“注明”的方式实行。
表:房地产估价机构资质等级标准
 
 
需要关注的是:不管是房地产估价机构在备案证明中保留注明资质等级还是以后土地估价机构可能设置的资信等级,抑或现在资产评估机构每年的资信排名和证券资质等,都将成为评估机构的“新门槛”,取不到较高级别“标牌”的机构,会否在市场上寸步难行,可想而知?现行市场上无论是金融机构、法院、国资、国土、住建等评估机构主要服务对象,在评估业务选定上往往会圈定一定数量的中介服务机构,搞入围申请,对入库资格设置级别、资信、业绩等等条件要求,形成事实上“二次准入”。】
 
附:资产评估法第十五条、二十七条、二十八条
第十五条 评估机构应当依法采用合伙或者公司形式,聘用评估专业人员开展评估业务。
合伙形式的评估机构,应当有两名以上评估师;其合伙人三分之二以上应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。
公司形式的评估机构,应当有八名以上评估师和两名以上股东,其中三分之二以上股东应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。
评估机构的合伙人或者股东为两名的,两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。
第二十七条 评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章。
评估机构及其评估专业人员对其出具的评估报告依法承担责任。
委托人不得串通、唆使评估机构或者评估专业人员出具虚假评估报告。
第二十八条 评估机构开展法定评估业务,应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办,评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章。
 
三、做好房地产估价机构资质核准与备案制度衔接
对于已取得资质等级的房地产估价机构,在资质有效期内,原资质继续有效;资质有效期满30日前,应向省级住房城乡建设(房地产)主管部门提出备案申请。符合备案条件的,省级住房城乡建设(房地产)主管部门核发备案证明,标注相应等级,原有资质证书收回。逾期未申请的,不得开展房地产估价活动。对于已取得资质等级的房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、组织形式、住所等事项发生变更的,申请办理变更事项时,不再颁发资质证书,改核发备案证明。
对于现有三级资质房地产估价机构,资质有效期满后未达到资产评估法规定条件的,不予备案,不得开展房地产估价活动。
 
【笔记:评估师资讯公众号上周曾就资产评估法施行,提出几个亟待解决问题,其中最为重要的是目前不满足8名评估师的评估机构能否继续承办评估业务?《通知》对此情况的房地产估价机构给出了衔接办法,即对于包括三级资质在内的已取得资质等级的房地产估价机构,在资质有效期内,原资质继续有效。一般情况下,房地产估价资质有效期以三年为期,除部分即将到期的外,大部分机构仍有适当的过渡和缓冲时间准备,这有利于行业的稳定,也避免在政策空档期可能存在重大法律风险,很好!
 
日前,保监会公布的保险公估人监管规定征求意见稿明确公司制公估机构设立需8名公估师,财政部公布的资产评估行业监督管理办法征求意见稿对是否需要8名资产评估师采用模糊处理,住建部本次《通知》要求对于资质期满,需按新的规定执行,改核准制度为备案制度后,在备案证明中注明房地产估价机构资质等级,而资质等级最主要一个条件就是对注册房地产估价师数量要求(见上表)。据此,有评估从业人员提出,是不是“混8”搞不下去了,要搞“专8”了?
 
对于是否是“8个混蛋”就能成立一个“全武行”的机构还是需要“又红又专”才被认可,自评估法出台以来,讨论不断,各有各的理解和理由,评估法释义出版后业内逐渐统一认识,那为什么现在仍没能在从业人员中统一口径或在行政主管部门中得到明确界定呢?
 
评估师资讯(公众号:imcpvcom)觉得可能有以下一些原因:1.评估法确定了评估分专业分部门监管体制,因此就是否混8或专8需由多部门协调,否则难以落到实处,但目前缺乏统一协调机制;2.在六个评估专业类别中,由于专业性和发展程度不同,各评估师专业类别除房地产估价师、土地估价师外,差别重大。如房地产估价和机动车评估市场发展程度就存在较大差异,不动产估价机构和机动车鉴定评估机构也缺乏主动融合的市场推力,房地产估价师和机动车鉴定评估师也很难找到共同点。但房地产估价、土地估价则不同,因房地产和土地同属于不动产,且房、地实际不可分,两大评估专业未来存在整合基础。
 
不管如何,既然评估法没有规定机构设立条件中的评估师为相应专业类别评估师,就不能强制性要求为8名相同专业类别评估师。因此,三级房地产估价机构资质到期也不是说需要8名注册房地产估价师以上才可通过房地产行政主管部门备案,而是可能需要达到8名评估师即可,当然其中至入需要有2名或3名以上为注册房地产估价师。另一方面,从事实上存在的市场“二次准入”来看,争议混或专其实意义并不大,机构还应尽早做好准备。】
 
四、房地产估价人员继续实行准入类管理制度
根据城市房地产管理法的规定,房地产估价人员继续实行准入类职业资格管理,管理机构、管理办法保持不变,取得房地产估价师职业资格并经注册后方可从事房地产估价活动。各类房地产估价业务都应当由2名以上注册房地产估价师承办和签署房地产估价报告。对于违反上述规定的,有关住房城乡建设(房地产)主管部门依据城市房地产管理法、资产评估法和《注册房地产估价师管理办法》进行处罚。
我部将根据城市房地产管理法和资产评估法制定房地产估价行业监督管理办法,对房地产估价基本准则(国家标准《房地产估价规范》GB/T 50291-2015)适时进行修订。在房地产估价行业监督管理办法出台前,房地产估价机构备案管理等事项暂按本通知执行。各地在执行本通知过程中如遇有问题,请及时向我部房地产市场监管司反映。
 
【笔记:资产评估法和城市房地产管理法都是上位法,房地产估价活动受二法调整,需遵从二法的相关规定。城市房地产管理法涉及房地产评估的特别规定有三条,分别为第三十四条:国家实行房地产价格评估制度。第五十六条:房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。第五十八条:国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。此条最为重要,根据特别法优于一般法原则,城市房地产管理法对房地产估价有特别规定的,应适用城市房地产管理法,正是基于此,《通知》明确房地产估价人员继续实行准入类职业资格管理,因此房地产估价师资格考试并非具有大专学历即可参加考试,通过房地产估价师资格考试也并不当然取到注册房地产估价师执业资格,仍需经注册后方可从事房地产估价活动,房地产估价报告应当由至少两名承办该项业务的注册房地产估价师签署出具,否则将涉嫌“无证驾驶”,面临行政处罚。
 
房地产估价行业监督管理办法、资产评估行业财政监督管理办法和土地估价行业监督管理办法等是评估法重要配套管理制度,是实施细则。出台具有可操作性配套管理制度是落实好资产评估法重要保障,行业急切需要细则落地,但事虽急切不能被迫,评估涉及多部门多专业,因此也考验行业管理者智慧。遵守评估准则是评估机构和评估专业人员应当履行的法定义务,在新的房地产估价基本准则未出台前,国家标准《房地产估价规范》由住建部颁布实施,房地产估价规范即为现房地产估价的基本准则。】
 

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