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[中房研协]多地土地市场频现高溢价2017年控地价仍是主旋律

2017-06-22 17:24:15 来源:  作者:
摘要: 导读:因为春节假期而中断的土地交易市场,并未沉寂太久。节后长沙、南京、厦门等城市先后推出批量土地交易,在控地价背景下,虽然高溢价率地块数量明显减少,房企抢地热情仍然高
    导读:因为春节假期而中断的土地交易市场,并未沉寂太久。节后长沙、南京、厦门等城市先后推出批量土地交易,在控地价背景下,虽然高溢价率地块数量明显减少,房企抢地热情仍然高涨。与此同时,热点城市在土地出让环节约束性政策越来越多,但并未改变供需不平衡的实质,2017年的土地市场仍然存在很多不确定性。

  热点城市土地市场持续火热

  2月14日,南京7幅地块在网上竞拍,其中5幅地块超过最高限价,进入摇号环节。2月15日,5宗地块角出最终买家,其中,招商以总价98.1亿元拿下中华门G98地块,成为南京总价地王。

  2月15日,厦门楼市2017年首场土拍,在“限地价、竞配建”政策背景下,3幅地块全部花落翔安航空城区域。其中,翔安2016XP12地块开拍半小时不到,报价就已达最高限价,随后进入竞配建环节。最终,厦门特工开发有限公司(住宅)以总价7.66亿元,楼面价29015元/㎡竞得翔安2016XP12地块。

  2月10日长沙推出6宗土地全部成交,平均溢价率高达77.82%,其中两宗地块的溢价率分别达到168.4%和171.8%。

  从春节后土地市场整体表现看,房企对热点城市的热门地块拼抢依然积极。包括南京、苏州、厦门等地价依然处于高位,即使在地方政府设置了多重调控约束政策后,部分带住宅属性地块依然以突破最高限的价格拼抢。

  控地价仍是主旋律

  2月13日,天津市市区国土资源分局宣布推出天津市土地出让新机制:报价到达上限,拼“自持面积”。据不完全统计,目前至少有北京、广州、深圳、南京、苏州、合肥、厦门、杭州、郑州、武汉、无锡、福州、成都、佛山、中山、青岛、天津17个城市在土地出让中实施限价(但并非全面限价)。其中,除杭州、郑州等地对溢价率进行限定外,其余城市主要对价格进行限定,郑州、武汉还配有“熔断”机制。

  对于热点城市来说,在土地出让中实施限价,已经成为遏制市场过热的主要手段。且在地方两会传递出的“维稳”基调下,各项限制性政策还会继续推出。

  土地供应将严控 大都市圈充满机遇

  东兴证券分析师郑闵钢认为,2016年土地市场的火热预期可以延续到2017年。即使存在货币政策偏紧、房企主要融资渠道受限的情况,但是大城市化进程稳定发展、2016年小行情给诸多房企提供了大量流动性,在补库存和销售结构性行情的要求下,一、二线和大都市圈范围内的三线城市仍将是房企关注的重点区域。

  《全国国土规划纲要(2016-2030年)》中提出的针对京津冀、长三角和珠三角三个大城市圈的土地使用指导原则是“以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地”,也就奠定了未来仍然严控土地供应的基调。从这一点讲,未来一二线仍将是大中型房企的抢夺热点,同时大城市圈周围的三四线城市也将充满机遇,中小型房企或可以此为突破口。

  值得关注的是,针对一线城市土地供应难以短期放量的问题,房企的应对策略可以包括:股权并购小开发商的优质项目、参与旧改项目开发、存量优质物业的改造升级、顺应租赁市场发展要求构建租赁相关业务。在未来的一段时期内,要么选择规模化之路,实现资金、资源的低成本获取,要么选择精深特色化之路,实现差异化竞争,从更细分行业挖掘发展机遇。比如,租赁、文旅、养老等领域仍然处于跑马圈地阶段,品牌房企介入将存在巨大竞争优势。

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